Tory
New member
KPMG Türkiye, ‘Sektörel Bakış 2021 – Gayrimenkul Raporu’nu yayımladı. Rapora göre; faizden daha yüksek getiri sağlayan gayrimenkul kesimi, 2021 ile bir arada toparlanma sürecine girdi lakin istikrarlar oturmadığı için istenen ivmeye çabucak hemen ulaşılamadı. bir daha de ümitli olmak için niçinler var; büyümenin motoru inşaat bölümünün GSYH’den aldığı hissenin 2021’de yüzde 5,8’e çıkması, bunlardan biri…
Ayrıyeten 2021’in birinci altı ayında, alınan inşaat ruhsatı kapsamındaki konut sayısının son dört yılın en yüksek düzeyine çıkması da olumlu gelişmeler içinde… Rapora nazaran; Türkiye’nin izlediği ekonomik dengelenme ve düşük faiz siyaseti konuta olan talebin artmasına niye oldu. Bu da Avrupa’nın en yüksek gerçek fiyat artışını getirdi. Bu artışta pandemiyle değişen konut anlayışının da tesiri olurken, hızlanan kent hayatı, yazlıkların şöhretini elinden aldı.
KPMG Türkiye Gayrimenkul Dal Başkanı Özgür Sıvacı, rapora ait yaptığı değerlendirmede, “Pandemiyle birlikte ekonomik aktivitenin yavaşlaması hane halkının gayrimenkul yatırımlarına olan talebini de etkiledi. 2021’de başlayan yeni olağanlaşma süreci, bölümde toparlanmanın yolunu açtı. Lakin hayli fazla değişken var ve istikrarlar çabucak hemen oturmadı” dedi. Bugün, klasik ekonomik döngüler ortasında konut bölümünün faiz getirisinden daha yüksek bir getiri sağladığına dikkat çeken Sıvacı, “2021 ile birlikte kuvvetli bir toparlanma sürecine girildi lakin dengelerin oturmamış olması niçiniyle talep tarafında temkinli optimist duruşu destekliyor. Talep şartlarındaki temkinli görünüme karşın global konut fiyatlarındaki artış trendi ise devam ediyor. Bunun yanında iş dünyasında da yaşanan kaçınılmaz değişim ve benimsenen yeni iş modelleri daldaki ezberlerin bozulmasına yol açtı. Bölüm dengelerin oturmasını ve bu yenilenme sürecine ayak uydurma gayretinde” halinde konuştu.
Avrupa’nın en yüksek gerçek fiyat artışı
Sıvacı şu biçimde devam etti: “Ülkeler, salgın devrinde büyük ekonomik çöküşlerin önüne geçmek ismine farklı para ve maliye siyasetleri devreye aldı. Bu farklılıklar ülkeler ortası ayrışmaların temel niçini olarak öne çıkıyor. Örneğin, ülkemizde, kredi takviyeli ekonomik dengelenme siyaseti ve birlikteinde gelen çok düşük kredi faizleri 2020’de konut talebini kıymetli ölçüde artırarak gerçek fiyat artışının yüzde 13’ün üzerinde gerçekleşmesine yol açtı. IMF’nin araştırmasına husus olan 63 ülkenin 49’unda gerçek manada fiyat artışı izleniyor. Yıllık fiyat değişimi tahlilini daha aktüel olan Eurostat bilgileriyle yaptığımızda ise son bir yılda yüzde 32’lik artışla konut tutarlarının en çok arttığı ülke Türkiye oldu. Bu durumun temel niçininin geçtiğimiz yıl yürütülen düşük faiz siyaseti paralelinde güçlenen talep ve akabinde gelen enflasyonist baskının bir kararı olduğunu da söz etmek gerekiyor.
Pandemiyle mesken anlayışının değişmesi meblağları artırdı
meblağların rekor seviyede artışında, bilhassa pandemide beklentilerin ve hayat şartlarının değişmesi ön planda bulunuyor. Yüksek metrekareye, müstakil konutlara, az katlı yerleşim yerlerine olan talep artarken, kentsel dönüşümün de kirada talepleri canlı tuttuğu söz edilebilir. Artan maliyetler, yeni konut üretimini azaltırken, girdi maliyetlerinde ve kredi faizlerindeki yükseliş de fiyatlara yansıdı. Yeni periyotta konut arzındaki artışın da tesiri ile fiyat artış suratında azalma yaşanması bekleniyor. Kira artış suratında da kentsel dönüşüm uygulamalarının ve talebin kış aylarında azalmasıyla bir arada gibisi bir azalma görülebilir.
Hızlanan kent hayatıyla yazlıklar tekrar “out” oldu
Bilhassa senelerca meyyit yatırım kabul edilen yazlıklara yönelik ilgi ise en dikkat cazibeli gelişmelerden biri oldu. Hareket kısıtlılığının getirdiği düşünceli durumlara karşı, beşerler konuttan çalışmanın da getirdiği rahatlıkla tatil bölgelerindeki yazlıklara yöneldi. Buralarda da fiyatlar rekor derecesinde artış gösterdi. Olağanlaşmanın akabinde kent hayatının ve toplumsallaşmanın artmasıyla bu eğilim terk edilirken fiyatlarda düzeltme yaşanabileceği beklentiler ortasına dahil edilebilir.
Girdi maliyetlerine karşın üretim canlanma trendinde
Girdi maliyetleri, yeni periyotta bölümün en epey konuşulacak gündem unsurlarının başında yer alıyor. Lakin stokların erimesiyle üreticilerin harekete geçtiği gözleniyor. Bu da yeni ruhsat sayılarının artmasından anlaşılıyor. Genel duruma bakılınca; kesimde yeni konut imalinde son üç yılda (2017-2020) azalma meydana geldi. Kelam konusu tarihler içinde tamamlanan konut sayısı, başlanan konut sayısından fazla gerçekleşti. Ruhsat stokunun erimeye başlamasıyla bu yıldan itibaren inşaat ruhsatlarına talep bir daha canlandı. TÜİK tarafınca yayımlanan yapı müsaade istatistiklerine nazaran yapı ruhsatlarında 2021 yılının birinci altı ayında bundan evvelki yılın tıpkı periyoduna bakılırsa bina sayısı yüzde 88,4, yüzölçümü yüzde 45,3, bina kıymeti yüzde 93,7, daire sayısı ise yüzde 49,8 arttı.
Büyümenin motoru bir daha devreye girebilir
Türkiye inşaat kesimi, GSYH’den aldığı hisse prestijiyle öncü bölümler içinde yer alıyor. Periyot devir yüzde 8’leri aşan hissesiyle “büyüme motoru” pozisyonuna gelen kesimde birkaç yıldır yaşanan kırılganlık ise bu hissenin düşmesine yol açıyor. Geçtiğimiz 10 yıllık dönemde GSYH’den ortalama yüzde 7 hisse alan bölüm, 2020 yılını yüzde 5 hisseyle kapattı. 2021 yılının birinci çeyreği ile birlikte pandemi sürecindeki daralmasını toparlayan kesimin hissesi yüzde 5,8’e ulaşmış durumda.”
Raporda öne çıkan birtakım başlıklar ise şu biçimde sıralanıyor:
– 2021’in birinci altı ayında, alınan inşaat ruhsatı kapsamındaki konut sayısı son dört yılın en yüksek düzeyinde. Ruhsatlara yönelik bu ilgiye bakarak, önümüzdeki devirde konutta yeni inşaatta artış görülebileceği tabir edilebilir. Yapı ruhsatı verilen yapıların 2021 yılının birinci altı ayında toplam yüzölçümü 65,4 milyon m2 olurken bunun 38,5 milyon m2’si konut, 14,4 milyon m2’si konut dışı ve 12,5 milyon m2’si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
– İnşaat maliyet endeksi, bu süreçte dalda yaşanan maliyet artışını gözler önüne seriyor. Haziran 2021 öncesinde bir ay hariç on beş ay boyunca yükselen gösterge, an prestijiyle yüzde 42,5 düzeyinde. Endeksteki yıllık artış oranı Mayıs 2020’de yüzde 5,8 düzeyindeydi. Dalda maliyetlerde yaşanan bu artış, fiyatlarda da kendini doğal olarak gösteriyor. 2021 yılı Haziran ayında bir aylık yüzde 2,7 oranında artan konut fiyat endeksinde yıllık artış oranı yüzde 29,2. Bu kıymet, enflasyondan arındırıldığında ise gerçek artış yüzde 9,9 olarak ölçülüyor.
– Satışlar tarafında 2020 yılında izlenen görünüm 2021 yılı için geçerli değil. Düşük kredi faizlerinin desteklediği ortamda tarihi doruklar görülen satışlarda süratli bir geri çekilme yaşanıyor. Bilgilere aylık değil yıllık bazda bakılacak olursa; 2021 yılının birinci yedi ayında konut satışlarının yüzde 23 daraldığı görülüyor. Bu hareketin temel niçini ise ipotekli yani kredili konut satışlarının tıpkı devirde yüzde 69 azalmış olması.
– Kredi imkanlarının genişlemesi 2020 yılının birinci yedi ayında satışların neredeyse yarısının konut kredileri aracılığıyla yapılmasına yol açmıştı. Bu oran, 2021 yılı için yüzde 19 düzeyinde.
– Bu süreçte, TL’de yaşanan kıymet kaybı yurt dışı yerleşiklerin ülkemizdeki gayrimenkul alımlarının da artmasına yol açtı. 2020 yılının birinci yedi ayında satılan gayrimenkullerin yüzde 2’si yabancılar tarafınca satın alınırken bu yıl tıpkı oran yüzde 3,8’e yükselmiş durumda.
– Mevsim tesirlerinden arındırılmış inşaat bölümü itimat endeksi temmuz ayında yüzde 4,7 oranında artarak 86,3 oldu. Endekste eşik paha 100 bulunmasına ve bu kıymetin altı olumsuz görünüme işaret etmesine rağmen toparlanma eğilimi olumlu olarak kıymetlendirilebilir.
– 2021 yılının birinci çeyreği prestijiyle ülkemizdeki 447 AVM’de 13,6 milyon metre kare alan arz ediliyor. 2007-2017 periyodunda AVM sayısı ve metrekare arzı prestijiyle üçe katlanan pazardaki arz hem piyasanın doyması birebir vakitte buna bağlı olarak gelişen öbür sonuçlarla birlikte yatay seyrine devam ediyor. AVM pazarında da toplam hacmin üçte birinden çoksını barındırana İstanbul merkez olma pozisyonunu sürdürüyor.
– Avrupa İstatistik Ofisi’nin (Eurostat) bilgilerine göre son bir yılda yüzde 32’lik artışla konut meblağlarının en çok arttığı ülke Türkiye oldu. Avrupa Birliği genelinde ise 2021’in birinci devrinde bundan evvelki yılın tıpkı periyoduna bakılırsa yüzde 6,1’lik artış kaydedilirken, Türkiye’den daha sonra konut fiyatlarının en çok arttığı ülkeler yüzde 17 ile Lüksemburg, yüzde 15,3 ile Danimarka ve yüzde 12 ile Litvanya oldu.
– Konut fiyatlarında olduğu üzere AB ülkeleri içinde en çok kira fiyat artışının olduğu ülke Türkiye. Eurostat’ın datalarına bakılırsa 2020 ile 2021 içinde Türkiye genelinde kiralar yüzde 9,4 oranında arttı. Türkiye’yi yüzde 5’lik artışla Avusturya, yüzde 4,1’lik artışla da Letonya takip ediyor. Türkiye’de kira meblağları daha epeyce büyük vilayetlerde arttı.
Ayrıyeten 2021’in birinci altı ayında, alınan inşaat ruhsatı kapsamındaki konut sayısının son dört yılın en yüksek düzeyine çıkması da olumlu gelişmeler içinde… Rapora nazaran; Türkiye’nin izlediği ekonomik dengelenme ve düşük faiz siyaseti konuta olan talebin artmasına niye oldu. Bu da Avrupa’nın en yüksek gerçek fiyat artışını getirdi. Bu artışta pandemiyle değişen konut anlayışının da tesiri olurken, hızlanan kent hayatı, yazlıkların şöhretini elinden aldı.
KPMG Türkiye Gayrimenkul Dal Başkanı Özgür Sıvacı, rapora ait yaptığı değerlendirmede, “Pandemiyle birlikte ekonomik aktivitenin yavaşlaması hane halkının gayrimenkul yatırımlarına olan talebini de etkiledi. 2021’de başlayan yeni olağanlaşma süreci, bölümde toparlanmanın yolunu açtı. Lakin hayli fazla değişken var ve istikrarlar çabucak hemen oturmadı” dedi. Bugün, klasik ekonomik döngüler ortasında konut bölümünün faiz getirisinden daha yüksek bir getiri sağladığına dikkat çeken Sıvacı, “2021 ile birlikte kuvvetli bir toparlanma sürecine girildi lakin dengelerin oturmamış olması niçiniyle talep tarafında temkinli optimist duruşu destekliyor. Talep şartlarındaki temkinli görünüme karşın global konut fiyatlarındaki artış trendi ise devam ediyor. Bunun yanında iş dünyasında da yaşanan kaçınılmaz değişim ve benimsenen yeni iş modelleri daldaki ezberlerin bozulmasına yol açtı. Bölüm dengelerin oturmasını ve bu yenilenme sürecine ayak uydurma gayretinde” halinde konuştu.
Avrupa’nın en yüksek gerçek fiyat artışı
Sıvacı şu biçimde devam etti: “Ülkeler, salgın devrinde büyük ekonomik çöküşlerin önüne geçmek ismine farklı para ve maliye siyasetleri devreye aldı. Bu farklılıklar ülkeler ortası ayrışmaların temel niçini olarak öne çıkıyor. Örneğin, ülkemizde, kredi takviyeli ekonomik dengelenme siyaseti ve birlikteinde gelen çok düşük kredi faizleri 2020’de konut talebini kıymetli ölçüde artırarak gerçek fiyat artışının yüzde 13’ün üzerinde gerçekleşmesine yol açtı. IMF’nin araştırmasına husus olan 63 ülkenin 49’unda gerçek manada fiyat artışı izleniyor. Yıllık fiyat değişimi tahlilini daha aktüel olan Eurostat bilgileriyle yaptığımızda ise son bir yılda yüzde 32’lik artışla konut tutarlarının en çok arttığı ülke Türkiye oldu. Bu durumun temel niçininin geçtiğimiz yıl yürütülen düşük faiz siyaseti paralelinde güçlenen talep ve akabinde gelen enflasyonist baskının bir kararı olduğunu da söz etmek gerekiyor.
Pandemiyle mesken anlayışının değişmesi meblağları artırdı
meblağların rekor seviyede artışında, bilhassa pandemide beklentilerin ve hayat şartlarının değişmesi ön planda bulunuyor. Yüksek metrekareye, müstakil konutlara, az katlı yerleşim yerlerine olan talep artarken, kentsel dönüşümün de kirada talepleri canlı tuttuğu söz edilebilir. Artan maliyetler, yeni konut üretimini azaltırken, girdi maliyetlerinde ve kredi faizlerindeki yükseliş de fiyatlara yansıdı. Yeni periyotta konut arzındaki artışın da tesiri ile fiyat artış suratında azalma yaşanması bekleniyor. Kira artış suratında da kentsel dönüşüm uygulamalarının ve talebin kış aylarında azalmasıyla bir arada gibisi bir azalma görülebilir.
Hızlanan kent hayatıyla yazlıklar tekrar “out” oldu
Bilhassa senelerca meyyit yatırım kabul edilen yazlıklara yönelik ilgi ise en dikkat cazibeli gelişmelerden biri oldu. Hareket kısıtlılığının getirdiği düşünceli durumlara karşı, beşerler konuttan çalışmanın da getirdiği rahatlıkla tatil bölgelerindeki yazlıklara yöneldi. Buralarda da fiyatlar rekor derecesinde artış gösterdi. Olağanlaşmanın akabinde kent hayatının ve toplumsallaşmanın artmasıyla bu eğilim terk edilirken fiyatlarda düzeltme yaşanabileceği beklentiler ortasına dahil edilebilir.
Girdi maliyetlerine karşın üretim canlanma trendinde
Girdi maliyetleri, yeni periyotta bölümün en epey konuşulacak gündem unsurlarının başında yer alıyor. Lakin stokların erimesiyle üreticilerin harekete geçtiği gözleniyor. Bu da yeni ruhsat sayılarının artmasından anlaşılıyor. Genel duruma bakılınca; kesimde yeni konut imalinde son üç yılda (2017-2020) azalma meydana geldi. Kelam konusu tarihler içinde tamamlanan konut sayısı, başlanan konut sayısından fazla gerçekleşti. Ruhsat stokunun erimeye başlamasıyla bu yıldan itibaren inşaat ruhsatlarına talep bir daha canlandı. TÜİK tarafınca yayımlanan yapı müsaade istatistiklerine nazaran yapı ruhsatlarında 2021 yılının birinci altı ayında bundan evvelki yılın tıpkı periyoduna bakılırsa bina sayısı yüzde 88,4, yüzölçümü yüzde 45,3, bina kıymeti yüzde 93,7, daire sayısı ise yüzde 49,8 arttı.
Büyümenin motoru bir daha devreye girebilir
Türkiye inşaat kesimi, GSYH’den aldığı hisse prestijiyle öncü bölümler içinde yer alıyor. Periyot devir yüzde 8’leri aşan hissesiyle “büyüme motoru” pozisyonuna gelen kesimde birkaç yıldır yaşanan kırılganlık ise bu hissenin düşmesine yol açıyor. Geçtiğimiz 10 yıllık dönemde GSYH’den ortalama yüzde 7 hisse alan bölüm, 2020 yılını yüzde 5 hisseyle kapattı. 2021 yılının birinci çeyreği ile birlikte pandemi sürecindeki daralmasını toparlayan kesimin hissesi yüzde 5,8’e ulaşmış durumda.”
Raporda öne çıkan birtakım başlıklar ise şu biçimde sıralanıyor:
– 2021’in birinci altı ayında, alınan inşaat ruhsatı kapsamındaki konut sayısı son dört yılın en yüksek düzeyinde. Ruhsatlara yönelik bu ilgiye bakarak, önümüzdeki devirde konutta yeni inşaatta artış görülebileceği tabir edilebilir. Yapı ruhsatı verilen yapıların 2021 yılının birinci altı ayında toplam yüzölçümü 65,4 milyon m2 olurken bunun 38,5 milyon m2’si konut, 14,4 milyon m2’si konut dışı ve 12,5 milyon m2’si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
– İnşaat maliyet endeksi, bu süreçte dalda yaşanan maliyet artışını gözler önüne seriyor. Haziran 2021 öncesinde bir ay hariç on beş ay boyunca yükselen gösterge, an prestijiyle yüzde 42,5 düzeyinde. Endeksteki yıllık artış oranı Mayıs 2020’de yüzde 5,8 düzeyindeydi. Dalda maliyetlerde yaşanan bu artış, fiyatlarda da kendini doğal olarak gösteriyor. 2021 yılı Haziran ayında bir aylık yüzde 2,7 oranında artan konut fiyat endeksinde yıllık artış oranı yüzde 29,2. Bu kıymet, enflasyondan arındırıldığında ise gerçek artış yüzde 9,9 olarak ölçülüyor.
– Satışlar tarafında 2020 yılında izlenen görünüm 2021 yılı için geçerli değil. Düşük kredi faizlerinin desteklediği ortamda tarihi doruklar görülen satışlarda süratli bir geri çekilme yaşanıyor. Bilgilere aylık değil yıllık bazda bakılacak olursa; 2021 yılının birinci yedi ayında konut satışlarının yüzde 23 daraldığı görülüyor. Bu hareketin temel niçini ise ipotekli yani kredili konut satışlarının tıpkı devirde yüzde 69 azalmış olması.
– Kredi imkanlarının genişlemesi 2020 yılının birinci yedi ayında satışların neredeyse yarısının konut kredileri aracılığıyla yapılmasına yol açmıştı. Bu oran, 2021 yılı için yüzde 19 düzeyinde.
– Bu süreçte, TL’de yaşanan kıymet kaybı yurt dışı yerleşiklerin ülkemizdeki gayrimenkul alımlarının da artmasına yol açtı. 2020 yılının birinci yedi ayında satılan gayrimenkullerin yüzde 2’si yabancılar tarafınca satın alınırken bu yıl tıpkı oran yüzde 3,8’e yükselmiş durumda.
– Mevsim tesirlerinden arındırılmış inşaat bölümü itimat endeksi temmuz ayında yüzde 4,7 oranında artarak 86,3 oldu. Endekste eşik paha 100 bulunmasına ve bu kıymetin altı olumsuz görünüme işaret etmesine rağmen toparlanma eğilimi olumlu olarak kıymetlendirilebilir.
– 2021 yılının birinci çeyreği prestijiyle ülkemizdeki 447 AVM’de 13,6 milyon metre kare alan arz ediliyor. 2007-2017 periyodunda AVM sayısı ve metrekare arzı prestijiyle üçe katlanan pazardaki arz hem piyasanın doyması birebir vakitte buna bağlı olarak gelişen öbür sonuçlarla birlikte yatay seyrine devam ediyor. AVM pazarında da toplam hacmin üçte birinden çoksını barındırana İstanbul merkez olma pozisyonunu sürdürüyor.
– Avrupa İstatistik Ofisi’nin (Eurostat) bilgilerine göre son bir yılda yüzde 32’lik artışla konut meblağlarının en çok arttığı ülke Türkiye oldu. Avrupa Birliği genelinde ise 2021’in birinci devrinde bundan evvelki yılın tıpkı periyoduna bakılırsa yüzde 6,1’lik artış kaydedilirken, Türkiye’den daha sonra konut fiyatlarının en çok arttığı ülkeler yüzde 17 ile Lüksemburg, yüzde 15,3 ile Danimarka ve yüzde 12 ile Litvanya oldu.
– Konut fiyatlarında olduğu üzere AB ülkeleri içinde en çok kira fiyat artışının olduğu ülke Türkiye. Eurostat’ın datalarına bakılırsa 2020 ile 2021 içinde Türkiye genelinde kiralar yüzde 9,4 oranında arttı. Türkiye’yi yüzde 5’lik artışla Avusturya, yüzde 4,1’lik artışla da Letonya takip ediyor. Türkiye’de kira meblağları daha epeyce büyük vilayetlerde arttı.